Wonen in Berlijn

Wonen in Berlijn, dat willen we allemaal wel, het is natuurlijk niet voor niets dat Berlijn op nummer 7 staat van “leukste steden om te wonen“. Lange tijd was vooral Oost-Berlijn een goedkope markt, na de val van de Berlijnse Muur kwamen veel panden leeg te staan, en de grauwe flats werden daarmee nog minder gewild. Doordat de leegstaande panden veel kunstenaars aantrokken heeft ook het oosten erg aan populariteit gewonnen. Dat heeft zijn nadeel, door het hippe imago van Berlijn stijgen de woningprijzen de laatste tijd. Maar geen nood, het wonen in Berlijn is nog altijd goedkoper dan in een willekeurige Nederlandse (of Duitse) stad.

Verhuizen naar Berlijn is een afweging die je moet maken, heb je werk gevonden? Zijn de plannen concreet? Anders is kan het lastig zijn een woning te vinden. Voor diegenen die daadwerkelijk besloten hebben te emigreren naar de bruisende hoofdstad van onze oosterburen, hier een aantal tips bij het zoeken naar een passende woning.

• Appartement zoeken in Berlijn
• Studentenwoning
• Wohngemeinschaft
• Prijzen en tips voor een huurwoning
• Huis kopen in Berlijn

Appartement huren in Berlijn

Woningprijzen zijn, ook voor appartementen, zeer goedkoop te noemen, natuurlijk is de prijs afhankelijk van de grootte, locatie, staat e.d. Een leuk appartement in de bruisende Simon Dachstraße heb je al vanaf €600, geen geld!

Portals

De grootse (woning)zoeksite van Duitsland is Immobilienscout24 (of Immobielen.de). Hier vind je hoofdzakelijk appartementen (zowel gemeubileerd als niet), woningen en huizen die te huur staan aangeboden. WG-Gesucht.de is een bekende site, deze biedt vooral deelappartementen aan, maar je kunt hier ook veel appartementjes vinden. Er zijn nog veel meer sites die je kunt vinden die huurwoningen aanbieden, maar vaak hebben deze overlap met bovenstaande.

Kranten hebben ook een sectie waar woningen worden aangeboden. Deze kun je in sommige gevallen ook online terugvinden; bijvoorbeeld bij de Tagesspiegel en de Berliner Morgenpost.

• Immobilienscout24
• Immobielen.de
• WG-Gesucht.de
• Tagesspiegel
• Berliner Morgenpost

Tips voor het onderhandelen

• Het is heel normaal dat je een woning eerst bezichtigt voordat je deze kunt huren. Het is daarom ook niet aan te raden om het huren van een woning vanuit Nederland te regelen. Je kunt natuurlijk wel vanuit Nederland contact opnemen voor een afspraak om langs te komen.
• Ook wanneer je nog op zoek bent naar een eigen woning, maar je bent wel al in Berlijn, dan kun je overwegen om tijdelijk in een Wohngemeinschaft of een Hostel te gaan wonen. Vanuit daar kun je rustig op zoek naar jouw ideale woning.
• Zet niet je zinnen op één appartement maar spreid je kansen.

Tips voor het contract

• Onderteken nooit een contract dat je niet volledig begrijpt. Schakel desnoods Duitse vrienden of kennissen in om je hierbij te helpen.
• Betaal niets vooraf zonder dat dit contractueel is vastgelegd.
• Let erop of er een keuken bij het appartement zit, het is in Duitsland gewoonlijk dat huurders hun eigen keuken meeverhuizen.
• Maak vooraf goede afspraken over wat je wel en niet betaalt (denk aan gas, water en licht e.d.) en over wat je wel en niet kunt gebruiken (wasmachine, vaatwasser e.d.). Kale huur wordt aangeduid met Kaltmiete, de huur inclusief variabele kosten wordt aangeduid met Warmmiete.
• Het is heel normaal om van elkaar (zowel huurder als verhuurder) een kopie te vragen van het identiteitsbewijs.

Typische Berlijnse appartementen

Heel typisch in Berlijn zijn zogenaamde “Mietskazernen” welke je voornamelijk in de centrale wijken Prenzlauer Berg, Pankow, Friedrichshain en Kreuzberg vindt. Mietskazerne klinkt vervelender dan het eigenlijk is, het is gewoon een vorm van woonblokken. Vaak bestaat zo’n woonblok uit een voorhuis en een achterhuis. Vroeger waren de achterhuizen voor de arme lui, nu zegt het eigenlijk niet meer zo veel. Het leuke van zulke woonblokken is nog wel altijd dat ze vaak een knusse binnenplaats hebben waar je ook veilig je fiets kwijt kunt.

Heel gangbaar in Berlijn, een voorhuis en een achterhuis.

Tussen het voorhuis en het achterhuis vind je vaak een binnenplaats.

Studentenwoning in Berlijn

Niks leukers dan een (half)jaartje als Erasmus student in Berlijn door te brengen! Maar waar ga je wonen? Onderdak in Berlijn is in principe niet zo moeilijk te vinden. Er is geen nijpend kamertekort zoals in de meeste Nederlandse steden, en de prijzen zijn er doorgaans erg schappelijk. De prijs waarvoor je in Nederland net aan een bezemkast mag bewonen, is in Berlijn toereikend voor een eigen studio. Onze tip: zet een hoog eisenpakket in!

Het aanbod van studentenwoningen is vrij groot in Berlijn, de omloopsnelheid ligt ook vrij hoog dus als je iets moois ziet doe je er goed aan om snel te reageren! In elke wijk van Berlijn zijn veel studentenkamers te vinden maar vooral Kreuzberg, Friedrichshain en Prenzlauer Berg zijn erg populair onder studenten.

Een typisch woonblok in de wijk Friedrichshain.

Hulp van de Universiteit of Hogeschool

Vaak als je op uitwisseling gaat regelt de Universiteit of de Hogeschool waar je komt te wonen in je vreemde stad een woonplek voor je. Vaak op een internationale campus voor studenten waar internationale en Duitse studenten gemoedelijk samen leven.

Als jouw onderwijsinstelling geen woningen regelt voor uitwisselingsstudenten, en je wilt toch redelijk eenvoudig aan een dak boven je hoofd komen, doe je er goed aan je aan te melden bij Studentenwerk. Deze overheidsorganisatie beheert vele voorzieningen voor (internationale) studenten, waaronder een groot aantal zogenaamde Studentenwohnheime (studentenhuizen).

Op de site van Studentenwerk Berlin onder het kopje ‘wohnen’ kun je direct de beschikbaarheid van de kamers checken en de contactgegevens van het bestuur (Wohnheim Verwaltung) vinden. Let op! Bij voorkeur in het Duits corresponderen, Engels wordt er bij dit soort instellingen in de regel niet gesproken. Veel buitenlandse onderwijsinstellingen verwijzen hun studenten door naar deze organisatie, dus het is van belang dat je er op tijd bij bent. Als je een kamer hebt weten te bemachtigen via deze organisatie ben je zeker van een multicultureel woonoord. Internationale studentenwohnheime zijn doorgaans erg sociaal en het barst er van de huisfeestjes.

Wohnheim Eichkamp

Woonblok in Wohnheim Eichkamp

Toen ik zelf in Berlijn woonde bracht ik mijn nachten door in Wohnheim Eichkamp. Ik had het geluk dat mijn Hogeschool dit had geregeld, een campus vol internationale studenten in het westen van Berlijn. Het was er groen, gezellig, goed bereikbaar en goedkoop. Ik betaalde 160 euro huur per maand (let wel, dit was 2007) en we deelden de internetkosten met zijn tienen, dat waren nog eens tijden. Wel moest ik de verzameling rijstkokers en haren in doucheputjes voor lief nemen, want dat hoort erbij als je met 7 mensen de keuken en de badkamer moet delen.

Wohngemeinschaft

Meng jij je liever onder de plaatselijke bevolking in een gemeenschappelijke woning? Dan kun je ook de advertenties op www.wg-gesucht.de doorzoeken, de meest populaire Duitse site voor het zoeken van woonruimte. Een WG staat overigens voor een Wohngemeinschaft, een populaire benaming voor een ordinair studentenhuis of een gedeeld appartement. Een goede vertaling kennen we in het Nederlands niet voor een Wohngemeinschaft, maar het komt neer op “gemeenschappelijk wonen”. Natuurlijk zijn er grote verschillen tussen de WG’s, zo heb je een WG-Zimmer (studentenkamer), 1-Zimmer-Wohnung (studio), Mehrzimmerwohnung (appartement) of een Haus (huis). Het kan dus voorkomen dat je met veel mensen samen woont, maar het kan ook zijn dat je simpelweg een woning deelt met iemand.

Met de uitgebreide zoekfunctie (Detailfilter einblenden) haal je gemakkelijk een overzicht met interessante woonruimtes op. Over het algemeen kun je er wel vanuit gaan dat je een WG deelt, maar dat drukt ook de kosten en maakt het opbouwen van een sociaal netwerk in Berlijn ook weer wat makkelijker. En door in een WG te gaan wonen leer je snel nieuwe mensen kennen in je nieuwe woonplaats, wel zo gezellig! Op de site kun je filteren op alle mogelijke zaken zoals leeftijd, geslacht en aantal huisgenoten.

Ook wanneer je nog op zoek bent naar een eigen woning kun je overwegen om tijdelijk in een WG te gaan wonen. Vaak kun je ze ook voor enkele maanden huren en zit er geen lange opzegtermijn aan vast, ideaal voor als je nog een échte plek voor jezelf zoekt.

Berlijn is een natuurrijke stad, zeilen of zwemmen bij de Wannsee.

Goedkoop wonen in Berlijn

Prijzen

Over het algemeen hoef je je niet snel bekocht te voelen in Berlijn maar om je toch een soort van indicatie te geven: voor een studentenkamer betaal je tussen de 160 en 350 euro ongeveer. Hoeveel je betaalt hangt, net als in andere steden, af van de wijk, de grootte, de staat van de woning en het aantal “Mitbewohner” (huisgenoten). De gemiddelde prijs per m² ligt rond de € 4,75 (voor een huis van m²), dit is lager dan de gemiddelde Duitse huurprijs van € 5,94. Een tweekamerappartement heb je rond de €600, maar ook dit kan goedkoper of duurder uitvallen.

Dure/goedkope wijken

Plattenbau in Lichtenberg opgeknapt door Maler Gustavo.

De duurste, en daarmee vaak ook leukste en meest centrale, wijken om te wonen zijn Prenzlauer Berg en Mitte. Kreuzberg en Friedrichshain hebben ook het imago goedkoop te zijn maar door de stijgende populariteit stijgen hier de prijzen, toch is het in de voormalig Oost Berlijnse wijk Friedrichshain nog heel goed mogelijk een leuk stulpje te huren voor een nette prijs. Tegenwoordig is Neukölln helemaal hip en booming onder studenten omdat het hier nog relatief goedkoop is, maar er wel veel te beleven is. Ook de wijken rondom Tempelhof winnen aan populariteit, de wijken waren lang niet geliefd vanwege de overvliegende vliegtuigen maar dat is nu ingeruild voor het hippe Park Tempelhof. Ook in Berlijn geldt in de regel dat hoe verder je uit het centrum zit, hoe duurder de huurprijzen worden.

Gentrification: verdringing van oorspronkelijke bewoners

Doordat Berlijn zoveel aan populariteit wint ontstaan er lichte spanningen op de woningmarkt. De groei van het aantal nieuwbouwwoningen en de groei van het aantal huishoudens loopt namelijk niet helemaal synchroon. Vaak gebeurt het dat nieuwelingen in de stad een woning zoeken in het centrum of in de “hippere wijken” omdat dit voor buitenstaanders vaak makkelijk te betalen is, Berlijn is tenslotte goedkoop. Centrum is natuurlijk een rekkelijk begrip, maar vooral wijken als Mitte, Kreuzberg, Pankow en Friedrichshain zijn populair, veel Wahlbeliner zoeken hier een nieuwe Heimat. Dit zorgt ervoor dat de huren (onbewust & onbedoeld) stijgen en dat er verdringing van oorspronkelijke bewoners plaats vindt, zij hebben namelijk minder te besteden en worden richting de goedkopere wijken gedrukt. Andrej Holm, stadssocioloog, bevestigt dit proces. Hij noemt het opvallend dat veel Berlijners binnen Berlijn (zo’n 180.000 per jaar) verhuizen. De Berlijner zou er namelijk alles aan doen om in zijn eigen buurtje, zijn Kiez te kunnen blijven. Maar soms is binnen de buurt geen woning met een betaalbare huur meer te vinden. Dit verdrijvings-hogedrukgebied is al een aantal jaren gaande, zie afbeelding.

Welke wijk voor mij?

Op basis van een aantal selectiecriteria heb ik de wijken gesorteerd;

• Dure en nette wijken zijn Charlottenburg, Steglitz, Schöneberg, Wilmersdorf en Spandau.
• Groene wijken zijn Spandau, Krumme Lanke, Köpenick, Steglitz, Treptow
• Levendige (uitgaans) wijken zijn Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain, Pankow
• Meest centrale wijk is Mitte

Een huis kopen in Berlijn

Zelf heb ik weinig ervaring met het kopen van een huis in Berlijn, wel weet ik dat de koopprijzen over het algemeen lager liggen dan in Nederland maar dat Berlijn gewild is en de prijzen hard stijgen de laatste jaren. Zeker in de gewilde wijken van Berlijn in het centrum is het dokken geblazen. Daarnaast zijn de “Familienhäuser” ook geliefd, zeker als ze in de groene omgeving van Dahlem of Grünewald liggen, je betaalt hier ongeveer €5.345 per vierkante meter. Maar gelukkig ligt de gemiddelde koopprijs met €1.653 iets lager. De grote gezinswoningen zijn relatief het duurst (cijfers over 2010).

In Berlijn vind je veel makelaars die je veel meer over dit soort zaken kunnen vertellen.

Inschrijven bij het stadsdeel

Zodra je in Berlijn bent gaan wonen is het belangrijk dat je je in Nederland uitschrijft bij de gemeente. Dit doe je een week voor je vertrek. Zodra je in Berlijn bent kun je naar het dichtstbijzijnde Bürgeramt, dit zijn kleine gemeentehuisjes voor de wijk (stadsdeelkantoor). Om je in te schrijven bij het stadsdeel heb je je identiteitsbewijs, je ondertekende huurovereenkomst en eventueel een werkverklaring (of verklaring van de universiteit) nodig. Inschrijven is gratis en kost hooguit een half uurtje. Een schriftelijke verklaring van inschrijving kun je meenemen welke nodig is voor het openen van een Duitse bankrekening. Hier vind je een lijst van meer dingen die je moet regelen als je daadwerkelijk gaat verhuizen naar Berlijn.

Gerelateerde pagina's:

• Appartement Berlijn (6 reacties) Naast de bekende mogelijkheden om een hotel of een hostel te boeken is er ook de mogelijkheid om een...
• Woningen mogen legaal worden verhuurd aan toeristen (10 reacties) Vele eigenaren van woningen in Berlijn verhuren deze kostbare ruimte graag aan toeristen. Voor een p...
• Junction Berlin Appartementen in Berlijn (4 reacties) Ik ben van mening dat je Berlijn het beste leert kennen als je je mengt met de lokale bevolking. Doo...
• Stijging van woningprijzen (1 reacties) Ook in Berlijn, waar de prijzen tot nu toe verrassend laag waren, beginnen de woningprijzen te stijg...
• Wat is jouw favoriete wijk van Berlijn? (4 reacties) Ik heb een nieuwe poll geopend en zou graag van jullie willen weten wat jullie favoriete wijk in Ber...