Permanent in Berlijn gaan wonen is één van uree beste beslissingen in mijn leven geweest. Elke dag geniet ik van het diverse culturele aanbod, van de ruimte op straat en de vele parken. Ook de relatief lage huren in vergelijking me veel andere Europese wereldsteden zijn natuurlijk mooi meegenomen.

Toch is wonen in Berlijn niet alleen maar rozengeur en maneschijn. Vooral het zoeken van een geschikte wonen kan een flinke uitdaging zijn. Berlijn wordt namelijk niet alleen steeds aantrekkelijker voor toeristen, ook steeds meer mensen besluiten in Berlijn te gaan wonen en werken. Met meer concurrentie op de huizenmarkt als gevolg. Op deze pagina deel ik mijn beste persoonlijke tips voor de zoektocht naar jouw droomwoning in Berlijn. Onthoud altijd goed: Wo ein Wille ist, ist auch ein Weg.

20160730-p1220892-wonen-in-berlijn

Maak je plannen concreet

In Berlijn gaan wonen is makkelijker gezegd dan gedaan als je concrete plannen hebt. Ben je nog op zoek naar werk, een studie of een stage? Dan kan het raadzaam zijn eerst onderstaande pagina’s door te lezen. Hoe meer vastigheid je hebt, hoe makkelijker het zal zijn een woning te vinden:

Wat lees je op deze pagina?

Wil je je droom waar maken en in Berlijn gaan wonen? Doen! Ik ben zelf meerdere keren naar Berlijn verhuisd en heb gewoond in verschillende wijken van de stad, in een studentenhuis, studio en appartement. Mijn ervaringen deel ik ik op deze pagina:

Wat kost wonen in Berlijn?

Omdat Berlijners doorgaans huren en niet kopen concentreer ik me eerst op informatie over huurwoningen.

Woningprijzen in Berlijn zijn – ondanks de razendsnel stijgende vastgoedprijzen en huren – nog altijd relatief goedkoop te noemen in vergelijking met andere grote Europese steden. Net als in andere steden bouwt de prijs zich op afhankelijk van de grootte, locatie en staat van de woning. Grofweg kun je er vanuit gaan dat je voor een woning tussen de € 8,- en € 12,- per m² aan maandelijkse huur betaalt. Voor een woning van 50 m² betaal je dus tussen de € 400,- en € 600,- aan maandelijkse huur. Hoe beter de condities, hoe hoger de prijs van de woning.

➤ Check wohnungsboerse.net voor een overzicht van de gemiddelde huurpijzen per wijk

De huurprijzen worden meestal aangegeven in ‘Kaltmiete‘ (kale huur), dat betekent dat servicekosten en de kosten voor water en elektriciteit daar niet bij zijn inbegrepen. ‘Warmmiete‘ staat voor de huurprijs inclusief voorschot van de overige kosten (‘Nebenkosten‘), het bedrag dat je aan de huurbaas betaalt. Jaarlijks krijg je een ‘Nebenkostenabrechnung‘ waarin staat wat de kosten van het daadwerkelijke verbruik waren. Het kan zijn dat je geld terug krijgt of extra geld over moet maken.

Waar begin ik mijn zoektocht naar een woning?

De grootse woningzoeksite van Duitsland en mijn persoonlijke favoriet is Immobilienscout24. Hier vind je hoofdzakelijk appartementen, woningen en huizen die te huur staan aangeboden. Er zijn veel handige filters om te zoeken naar bijvoorbeeld gemeubileerde appartementen of speciale voorzieningen (denk aan een lift, balkon of een kelder). Dagelijks komen er tientallen nieuwe woningen bij dus blijf regelmatig de pagina verversen. Heb je veel eisen of is de nood hoog? Kijk dan elk uur even. Sommige woningen zijn namelijk al heel snel weg.

WG-Gesucht.de is de grooste site waar kamers worden aangeboden. Af en toe komen er ook studio’s en kleine appartementen voorbij die (tijdelijk) te huur worden aangeboden. Ook hier geldt dat het loont om regelmatig de pagina te verversen.

Onder het mom van baadt het niet dan schaadt het niet: veel kranten hebben ook een sectie waar woningen worden aangeboden. Deze kun je in sommige gevallen ook online terugvinden, bijvoorbeeld bij de Tagesspiegel en de Berliner Morgenpost. Ook op social media worden veel woningen aangeboden, bijvoorbeeld in de Facebookgroepen Flats in Berlin en Berlin Housing.

Handige websites:

Als je al in Berlijn bent dan kun je het ook offline proberen door bijvoorbeeld briefjes te checken of op te hangen aan lantaarnpalen of in de supermarkt. Zeker als je een origineel briefje schrijft zul je opvallen en wellicht betere kansen hebben. Natuurlijk kun je ook een makelaar in de hand nemen die je helpt bij het vinden van een woning.

Tips voor de zoektocht

  • Pas op voor valkuilen
    Het is heel normaal dat je een woning eerst bezichtigt voordat je deze kunt huren. Ook met het oog op afzetterij is dit verstandig. Klinkt een appartement te mooi om waar te zijn? Dan is dit het – jammer genoeg – ook vaak. Er zijn veel gevallen bekend waar buitenlanders zijn opgelicht met de mooiste foto’s die niet waar bleken te zijn. Of erger: waar huurders de sleutel nooit hebben gekregen of een verkeerde sluitel hebben ontvangen terwijl de huurbaas er al met de borg en eerste maand huur vandoor was. Begin je huizentocht dus met een overdosis gezond mensenverstand. Bekijk de woning altijd, betaal nooit borg zonder een ondertekend contract en test altijd de sleutel. Wel is het raadzaam om vanuit Nederland/België alvast afspraken te maken voor woningsbezichtigingen.
  • Begin (eventueel) met tijdelijk huren
    Lukt het niet direct om jouw droomhuis te vinden? Overweeg dan om tijdelijk in een Wohngemeinschaft, een vakantie-appartement of een Hostel te verblijven. Vanuit daar kun je rustig op zoek naar jouw ideale woning en is het makkelijk om spontaan woningsbezichtigingen bij te wonen.
  • Spreid je kansen
    Zet niet je zinnen op één appartement maar spreid je kansen. Zoek bijvoorbeeld ook naar woningen buiten de ring of versoepel je eisenpakket.

Welke documenten moet ik meenemen naar een bezichtiging?

Eindelijk! Je krijgt het verlossende telefoontje of de uitnodiging voor een woningsbezichtiging in je mailbox. Da’s heel leuk, maar staat helaas nog niet garant voor succes. Naast dat de woning zelf kan tegenvallen, heb je bij een bezichtiging vaak ook veel concurrentie van andere woningzoekers. Kijk er niet gek van op als er 20 andere mensen op een bezichtiging afkomen. Plan daarom gerust zo veel mogelijk woningsbezichtigingen en bereid je goed voor met de benodigde documenten om een streepje voor te hebben op je concurrenten. De meeste huurbazen gaan tenslotte voor de makkelijkste huurders met het minste risico. Dit zijn de documenten die je op zak moet hebben (liefst op papier en digitaal) bij een bezichtiging:

  • Einkommensnachweis (bewijs van inkomen)
    Vrijwel altijd heb je een bewijs van inkomen nodig in de vorm van loonstrookjes (‘Gehaltsabrechnungen‘) of als alternatief afschriften van de afgelopen drie maanden. Verhuis je nieuw naar Duitsland en heb je dit nog niet? Neem dan je arbeidscontract mee of iets anders dat kan bewijzen hoe je de huur gaat betalen. Soms voldoet het ook een paar maanden huur vooruit te betalen.
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (bewijs van geen achterstallige huurbetalingen)
    Een lang woord voor een bewijs van je laatste huisbaas dat je de huur altijd netjes hebt betaald. Op internet kun je verschillende templates vinden die je je huidige huurbaas kunt laten ondertekenen (link naar voorbeeld .pdf op immobilienscout24.de).
  • Schufa (Duitse versie van een uittreksel van het BKR-register)
    De Schufa heeft toegang tot bankinformatie en biedt inzicht in jouw kredietwaardigheid aan de verhuurder. Een uitdraai van de Schufa is bijna altijd noodzakelijk en kan 1 maal per jaar gratis worden aangevraagd op meineschufa.de.
  • Kopie van je identiteitsbewijs

Bij meerdere gegadigden zal de verhuurder altijd voor de meest makkelijke en veilige optie gaan (hoog inkomen en geen schulden).

20160924-p1240428-berlijnblog-fotodagboek-67

Hoe ziet een typisch Berlijns huurcontract eruit?

Gefeliciteerd! De huiseigenaar heeft jou de woning toegewezen. Nu is het tijd om je door een berg aan papierwerk heen te worstelen. Dit zijn de termen die je in een standaard huurcontract vaak tegenkomt:

  • Kaution (borg)
    De borg bedraagt meestal rond de twee/drie maanden aan Kaltmiete (kale huur). Dit staat bij de meeste advertenties al aangegeven en hoeft meestal niet direct te worden betaald maar kun je na de verhuizing overmaken. Ideaal daarvoor is een zogenoemde ‘Kautionskonto‘ waar het geld vast staat zonder dat beide partijen er zonder vrijgave bij kunnen komen. Een prettig idee dat de huurbaas niet zomaar met jouw borg boodschappen gaat doen.
  • Provision (provisie)
    Naast borg moet er vaak ook een bedrag aan provisie worden betaald aan de makelaar. Dit bedrag ligt meestal rond de twee maanden huur (maximaal 2,38 maal de huur), maar als je goed zoekt kun je ook woningen vinden die ‘Provisionsfrei‘ zijn. Ook dit staat in de advertentie vaak al aangegeven. In de politiek wordt al gepraat over een afschaffing van de provisie, deze komt dan bij de verhuurder te liggen.
  • Haftpflichtversicherung (WA-verzekering – vaak optioneel)
    Bij ons ook wel aansprakelijkheidsverzekering of WA-verzekering genoemd. Handig voor wanneer je iets sloopt in de woning van je huisbaas, dan ben je hiervoor verzekerd. Soms wordt er contractueel vastgelegd dat een dergelijke verzekering verplicht is.
  • Kündigungsfrist (opzegtermijn)
    Gangbaar is een opzegtermijn van drie maanden en dit staat in de meeste standaard contracten. Vaak kun je hier wel onderuit komen door nieuwe huurders te vinden voor je huurbaas zodat je er sneller uit komt en dubbele huur kunt voorkomen.

Tips bij het ondertekenen van het huurcontract

  • Onderteken nooit een contract dat je niet volledig begrijpt. Schakel desnoods Duitse vrienden of kennissen in om je hierbij te helpen of gebruik Google Translate om in ieder geval een idee te krijgen van wat je ondertekent.
  • Betaal geen borg en/of huur voordat dit contractueel is vastgelegd.
  • Let erop of er een keuken bij het appartement zit, het is in Duitsland gewoonlijk dat huurders hun eigen keuken meeverhuizen of over moeten kopen van de voorgaande huurder.
  • Maak vooraf goede afspraken over wat je wel en niet betaalt (denk aan gas, water en licht e.d.) en over wat je wel en niet kunt gebruiken (wasmachine, vaatwasser e.d.).
  • Het is heel normaal om van elkaar (zowel huurder als verhuurder) een kopie te vragen van het identiteitsbewijs.

Typische Berlijnse appartementen

Heel typisch in Berlijn zijn zogenaamde “Mietskazernen” welke je voornamelijk in de centrale wijken Prenzlauer Berg, Pankow, Friedrichshain en Kreuzberg vindt. Mietskazerne klinkt vervelender dan het eigenlijk is, het is gewoon een vorm van woonblokken. Vaak bestaat zo’n woonblok uit een voorhuis, een achterhuis en meerdere binnenhofjes. Vroeger waren de achterhuizen voor de arme lui, nu zegt het eigenlijk niet meer zo veel. Het leuke van zulke woonblokken is nog wel altijd dat ze vaak een knusse binnenplaats hebben waar je ook veilig je fiets kwijt kunt.

Veel appartementen hebben een Vorderhaus en een Hinterhaus. Wanneer je in een Hinterhaus woont, heb je vaak minder zonlicht in huis.

Veel zogeheten Mietskasernen hebben een binnenhof. Hier kun je vaak je afval kwijt en je fiets stallen.

Studentenwoning in Berlijn

Niks leukers dan een (half)jaartje als Erasmus student in Berlijn door te brengen! Maar waar ga je wonen? Onderdak in Berlijn is in principe niet zo moeilijk te vinden. Er is geen nijpend kamertekort zoals in de meeste Nederlandse steden, en de prijzen zijn er doorgaans erg schappelijk. De prijs waarvoor je in Nederland net aan een bezemkast mag bewonen, is in Berlijn toereikend voor een eigen studio. Onze tip: zet een hoog eisenpakket in!

Het aanbod van studentenwoningen is vrij groot in Berlijn, de omloopsnelheid ligt ook vrij hoog dus als je iets moois ziet doe je er goed aan om snel te reageren! In elke wijk van Berlijn zijn veel studentenkamers te vinden maar vooral Kreuzberg, Friedrichshain, Neukölln en Prenzlauer Berg zijn erg populair onder studenten.

20160918-p1240291-berlijnblog-fotodagboek-67

Hulp van de Universiteit of Hogeschool

Vaak als je op uitwisseling gaat regelt de Universiteit of de Hogeschool waar je komt te wonen in je vreemde stad een woonplek voor je. Vaak op een internationale campus voor studenten waar internationale en Duitse studenten gemoedelijk samen leven.

Als jouw onderwijsinstelling geen woningen regelt voor uitwisselingsstudenten, en je wilt toch redelijk eenvoudig aan een dak boven je hoofd komen, doe je er goed aan je aan te melden bij Studentenwerk. Deze overheidsorganisatie beheert vele voorzieningen voor (internationale) studenten, waaronder een groot aantal zogenaamde Studentenwohnheime (studentenhuizen).

Op de site van Studentenwerk Berlin onder het kopje ‘wohnen’ kun je direct de beschikbaarheid van de kamers checken en de contactgegevens van het bestuur (Wohnheim Verwaltung) vinden. Veel buitenlandse onderwijsinstellingen verwijzen hun studenten door naar deze organisatie, dus het is van belang dat je er op tijd bij bent. Als je een kamer hebt weten te bemachtigen via deze organisatie ben je zeker van een multicultureel woonoord. Internationale Studentenwohnheime zijn doorgaans erg gezellig en het barst er van de huisfeestjes.

Wohnheim Eichkamp

wohnheim eichkamp

Woonblok in Wohnheim Eichkamp

Toen ik zelf in Berlijn studeerde bracht ik mijn nachten door in Wohnheim Eichkamp. Ik had het geluk dat mijn Hogeschool dit had geregeld, een campus vol internationale studenten in het westen van Berlijn. Het was er groen, gezellig, goed bereikbaar en goedkoop. Ik betaalde 160 euro huur per maand (let wel, dit was 2007) en we deelden de internetkosten met zijn tienen, dat waren nog eens tijden. Wel moest ik de verzameling rijstkokers en haren in doucheputjes voor lief nemen, want dat hoort erbij als je met 7 mensen de keuken en de badkamer moet delen.

Wohngemeinschaft

Meng jij je liever onder de plaatselijke bevolking in een gemeenschappelijke woning? Dan kun je ook de advertenties op www.wg-gesucht.de doorzoeken, de meest populaire Duitse site voor het zoeken van woonruimte voor studenten. Een WG staat overigens voor een Wohngemeinschaft, een populaire benaming voor een ordinair studentenhuis of een gedeeld appartement. Een goede vertaling kennen we in het Nederlands niet voor een Wohngemeinschaft, maar het komt neer op “gemeenschappelijk wonen”. Natuurlijk zijn er grote verschillen tussen de WG’s, zo heb je een WG-Zimmer (studentenkamer), 1-Zimmer-Wohnung (studio), Mehrzimmerwohnung (appartement) of een Haus (huis). Het kan dus voorkomen dat je met veel mensen samen woont, maar het kan ook zijn dat je simpelweg een woning deelt met iemand.

Met de uitgebreide zoekfunctie (Detailfilter einblenden) haal je gemakkelijk een overzicht met interessante woonruimtes op. Over het algemeen kun je er wel vanuit gaan dat je een WG deelt, maar dat drukt ook de kosten en maakt het opbouwen van een sociaal netwerk in Berlijn ook weer wat makkelijker. En door in een WG te gaan wonen leer je snel nieuwe mensen kennen in je nieuwe woonplaats, wel zo gezellig! Op de site kun je filteren op alle mogelijke zaken zoals leeftijd, geslacht en aantal huisgenoten.

Ook wanneer je nog op zoek bent naar een eigen woning kun je overwegen om tijdelijk in een WG te gaan wonen. Vaak kun je ze ook voor enkele maanden huren en zit er geen lange opzegtermijn aan vast, ideaal voor als je nog een échte plek voor jezelf zoekt.

Berlijn is een natuurrijke stad, zeilen of zwemmen bij de Wannsee.

Goedkoop wonen in Berlijn

Prijzen

Over het algemeen hoef je je niet snel bekocht te voelen in Berlijn maar om je toch een soort van indicatie te geven: voor een studentenkamer betaal je ongeveer tussen de € 160 € 400. Hoeveel je betaalt hangt, net als in andere steden, af van de wijk, de grootte, de staat van de woning en het aantal “Mitbewohner” (huisgenoten). De gemiddelde prijs per m² ligt rond de € 4,75, dit is lager dan de gemiddelde Duitse huurprijs van € 5,94. Een tweekamerappartement heb je rond de €600, maar ook dit kan goedkoper of duurder uitvallen.

mietkarte-136884901Gemiddelde huurprijs per wijk (bron).

Dure/goedkope wijken

De duurste, en daarmee vaak ook leukste en meest centrale, wijken om te wonen zijn Prenzlauer Berg en Mitte. Kreuzberg en Friedrichshain hebben ook het imago goedkoop te zijn maar door de stijgende populariteit stijgen hier de prijzen, toch is het in de voormalig Oost Berlijnse wijk Friedrichshain nog heel goed mogelijk een leuk stulpje te huren voor een nette prijs. Tegenwoordig zijn Neukölln en Wedding helemaal hip en booming onder studenten omdat het hier nog relatief goedkoop is, maar er wel veel te beleven is. Ook de wijken rondom Tempelhof winnen aan populariteit, de wijken waren lang niet geliefd vanwege de overvliegende vliegtuigen maar dat is nu ingeruild voor het hippe Park Tempelhof. Ook in Berlijn geldt in de regel dat hoe dichterbij het centrum je zit, hoe duurder de huurprijzen worden.

Gentrification: verdringing van oorspronkelijke bewoners

Doordat Berlijn zoveel aan populariteit wint ontstaan er lichte spanningen op de woningmarkt. De groei van het aantal nieuwbouwwoningen en de groei van het aantal huishoudens loopt namelijk niet helemaal synchroon. Vaak gebeurt het dat nieuwelingen in de stad een woning zoeken in het centrum of in de “hippere wijken” omdat dit voor buitenstaanders vaak makkelijk te betalen is, Berlijn is tenslotte goedkoop. Centrum is natuurlijk een rekkelijk begrip, maar vooral wijken als Mitte, Kreuzberg, Pankow en Friedrichshain zijn populair, veel Wahlbeliner zoeken hier een nieuwe Heimat. Dit zorgt ervoor dat de huren (onbewust & onbedoeld) stijgen en dat er verdringing van oorspronkelijke bewoners plaats vindt, zij hebben namelijk minder te besteden en worden richting de goedkopere wijken gedrukt. Andrej Holm, stadssocioloog, bevestigt dit proces. Hij noemt het opvallend dat veel Berlijners binnen Berlijn (zo’n 180.000 per jaar) verhuizen. De Berlijner zou er namelijk alles aan doen om in zijn eigen buurtje, zijn Kiez te kunnen blijven. Maar soms is binnen de buurt geen woning met een betaalbare huur meer te vinden.

20160901-p1230693-berlijnblog

Welke wijk voor mij?

Op basis van een aantal selectiecriteria heb ik de wijken gesorteerd;

  • Chique en nette wijken zijn Charlottenburg, Steglitz, Schöneberg, Wilmersdorf en Spandau.
  • Groene wijken zijn Spandau, Krumme Lanke, Köpenick, Steglitz, Treptow
  • Levendige (uitgaans) wijken zijn Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain, Mitte
  • Meest centrale wijk is Mitte
  • Wijken met veel flats zijn Marzahn en Lichtenberg

Een huis kopen in Berlijn

Zelf heb ik weinig ervaring met het kopen van een huis in Berlijn, wel weet ik dat de koopprijzen over het algemeen lager liggen dan in Nederland maar dat Berlijn gewild is en de prijzen hard stijgen de laatste jaren. Zeker in de gewilde wijken van Berlijn in het centrum is het dokken geblazen. Daarnaast zijn de “Familienhäuser” geliefd, zeker als ze in de groene omgeving van Dahlem of Grünewald liggen, je betaalt hier ongeveer €5.345 per vierkante meter. Maar gelukkig ligt de gemiddelde koopprijs met €1.653 iets lager. De grote gezinswoningen zijn relatief het duurst (cijfers over 2010).

In Berlijn vind je veel makelaars die je veel meer over dit soort zaken kunnen vertellen.

Inschrijven bij het stadsdeel

Zodra je in Berlijn bent gaan wonen is het belangrijk dat je je in Nederland uitschrijft bij de gemeente. Dit doe je een week voor je vertrek. Zodra je in Berlijn bent kun je naar het dichtstbijzijnde Bürgeramt, dit zijn kleine gemeentehuisjes voor de wijk (stadsdeelkantoor). Maak bij voorkeur een afspraak online om de wachttijd te verkorten (5 minuten i.p.v. een uur). Om je in te schrijven bij het stadsdeel heb je je identiteitsbewijs, je ondertekende huurovereenkomst en eventueel een werkverklaring (of verklaring van de universiteit) nodig. Een schriftelijke verklaring van inschrijving kun je meenemen welke nodig is voor het openen van een Duitse bankrekening.

➤ Checklist met dingen die je moet regelen als je daadwerkelijk gaat verhuizen naar Berlijn.

Nog twijfels? Bekijk dan deze korte documentaire (17 minuten) over waarom mensen naar Berlijn zijn vertrokken. Er komen verschillende mensen aan het woord die vertellen over wat Berlijn voor hen zo bijzonder maakt. De documentaire is gemaakt door Onno Bossen voor een minor MMCI.